黄浦江水悠悠东去，两岸广厦平地而起，一个由商业办公楼、国际港务大楼、客运综合楼等13座高楼以及1座国际邮轮码头组成的建筑群，雄踞于北外滩880米长的黄金岸线，形成了气势非凡的“水上门户”，这就是由方兴地产下属上海浦东金鑫房地产发展有限公司（简称浦东金鑫）与上海港务局合作开发的上海港国际客运中心（简称上海国客）。

上世纪90年代中期，方兴地产的前身香港立丰实业公司与上海房地产集团合作成立了上海金鑫房地产发展有限公司(后变更为浦东金鑫），至此翻开了方兴地产发力上海房地产市场的宏伟蓝图。

成立之初，浦东金鑫便树立了与国际接轨、敢于引领时代潮流的地产开发策略，努力寻找高潜力的稀缺土地资源，打造地产精品项目。

创业：磐石徒坚心不移

十几年前的上海陆家嘴地区，几乎可以用“一片荒芜”来形容，鳞次栉比的高楼当时都还停留在规划图纸上。但凭借敏锐的行业嗅觉，方兴地产副总经理、时任香港立丰实业公司副总经理的贺斌吾与他的团队对陆家嘴金融集聚发展作出了大胆的预判，引入并创新了港式住宅理念，开始开发首批外销房项目——海怡别墅和海怡花园。

在周边住宅价格仅为3000多人民币元/平方米的情况下，公司在上述项目上果断定价为1500美元/平方米（折合人民币超过12000元/平方米），一时间在上海房地产市场投下重磅炸弹。

楼盘一经推出，市场反响良好，但紧接着的亚洲金融风暴给公司来了当头一棒。“看着平日车水马龙的售楼处一下子变得门可罗雀，市场一下子陷入了空前低迷，说实话，我们也快坐不住了。”贺斌吾坦言道，“但创业就是一个大胆假设、小心求证，外加坚定实践的过程。”

经历了短暂绝望之后，浦东金鑫积极自救，一方面认真研究市场走向，坚持高端定位的既有策略，另一方面继续加强营销，积极寻找客源突破。

守得云开见月明，苦熬3年，终于迎来了市场的转机，并领先同业实现了项目的全面售罄，为公司后续发展创造了条件。两个项目的成功，一时间引来同行纷纷效仿。

初战告捷之后，浦东金鑫公司又一举拿下临近的源深路地块，准备趁热打铁实施海怡三期项目。但就在此时，资金实力的缺乏像一条缰绳紧紧拉住了公司前进的步伐。由于缺乏足够投入，在仅仅开发了沿街几幢办公楼之后，源深路地块被转让出去。浦东金鑫的项目开发工作一度停滞。

难关当前，绝不放弃。在积极验证了总部独幢办公的市场方向同时，浦东金鑫也另辟蹊径，积极寻找新的机会，争取通过合作开发来弥补自身资源的短板。

结合上海外滩现状和未来的发展战略，浦东金鑫在调研了国际知名航运中心城市地产转型历程的基础上，前瞻性地判断黄浦江边黄金地段的港口码头将成为地产行业下一阶段开发重点，提出了继续发挥总部基地开发优势、打造航运服务业相关地产产品的思路。

“当时，一得到黄浦江两岸原有码头仓储用地将进行城市功能转换的消息后，我们就一致认为，这是个千载难逢的良机！”贺斌吾说。

在集团公司的支持下，浦东金鑫确立了借船出海、合作发展的战略方向。2002年，集团公司总裁刘德树亲赴上海，与上海市有关领导共同见证了我司与上海港务局签署全面合作框架协议的时刻，双方就上海国客和财富广场等项目的合作正式展开。

创新：大浪淘尽始见金

创业初期所遭遇的资源不足的困难以及市场风向的残酷，让浦东金鑫人留下了刻骨铭心的回忆，大家对“机会和风险是时刻伴随左右”这样一句看似简单的话也有了更深的感悟。

历经一番市场洗礼之后的浦东金鑫，将风险意识牢牢地植入了公司基因，时刻把握市场风向，不断根据市场导向来调整项目开发经营的具体方案，确保项目能够最大限度地适应市场需求，降低项目决策和实施的风险。

在同时开发财富广场和财富海景花园的过程中，公司再一次面临资金瓶颈，公司果断将财富海景花园作为在建工程售出，及时回笼资金。更为可取的是，公司在签署在建工程销售协议的同时，预见性地保留了超额利润的分成权利，在后来市场向好的情况下，为公司带来了可观的项目回报。

“依托财富广场和财富海景花园的开发业绩，以及国客中心项目的良好前景，浦东金鑫为方兴地产2007年成功在港上市作出了突出的贡献。” 方兴地产总经理何操对浦东金鑫作出如是高度评价。

“一开始，项目就在经营策略和方案设计等方面，实现了全面的风险管理。”贺斌吾介绍说，项目刚刚打桩的时候，公司就锁定了部分基本客户，在一定程度上解决了开发资金问题。项目开始施工后，当地政府部门又提出规划方案调整的要求，公司在方案设计已考虑风险预案的基础上，第一时间做出了积极应对，从容化解了调整所造成的影响，实现经济和社会效益的双丰收。

除了项目管理的精益外，浦东金鑫还走出了一条创新的开发道路。上海国客集合不同国家、不同风格的设计优势，创造性地提出了立体开发滨江空间的规划方案，既解决了客运站、公共休闲、景观营造和商业开发的空间分隔，又巧妙地取得项目开发收益的最大化。业内称其为“集创新设计理念和先进建筑艺术为一体的标志性项目”。上海国客的景观绿化和上海国际航运服务中心的港池景观水域，曾一并被上海市市长韩正赞赏为“西绿东水”。

2010年，上海国客项目进入尾声，成为上海新的地标性建筑群，为上海国际航运服务中心的建设创造了良好开局。同时，项目在经济效益上也是成绩斐然，项目人均年创利润在行业中遥遥领先，创下了数倍于多家龙头企业的业绩奇迹。

近20年的实践中，浦东金鑫走过了一条不断摸索、不断开拓、不断创新的发展道路，为方兴地产的发展壮大发挥了开疆辟土的先锋作用。黄浦江之畔，这支技术过硬、团结协作的队伍正踌躇满志，向着集团公司地产板块的跨越式发展前景，迈开更有力的步伐。

作者：左文生